Debate sobre Novo Modelo de Funding para Crédito Imobiliário Ganha Intensidade
O governo brasileiro está fomentando discussões sobre o desenvolvimento de um novo modelo de funding para crédito imobiliário, o que intensificou debates no setor. O objetivo é reduzir a dependência dos depósitos de poupança e ampliar o acesso a recursos captados no mercado de capitais, essencial para a expansão do setor.
O presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, destacou na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), na terça-feira (22), que é crucial que o Brasil migre para um modelo de funding que dependa menos dos recursos da poupança. Na mesma linha, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, reconheceu em entrevista à CNN que ainda falta uma solução concreta para o mercado de crédito imobiliário.
Atualmente, não há uma proposta formal. Entretanto, segundo Gilneu Vivan, diretor de regulação do BC, as discussões prosseguem com entidades do setor e instituições financeiras. O foco dessas conversas é, sobretudo, o impacto no custo do crédito imobiliário.
Desafios do Mercado de Crédito Imobiliário
O contexto envolve um incipiente mercado secundário de crédito imobiliário, onde os créditos permanecem nos balanços dos bancos, dificultando a reciclagem de recursos. Haddad destacou a necessidade de uma mudança que permita uma alavancagem efetiva dos recursos de poupança.
Quanto ao funding imobiliário, recursos provenientes da poupança vêm diminuindo. De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), apenas 31% do funding em 2025 advêm da poupança, em queda contínua desde 2023, quando era de 38%.
| Estrutura de Funding | 2025 | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Poupança (SBPE) | 31% | 33% | 38% |
| FGTS | 26% | 26% | 28% |
| LCI | 18% | 17% | 13% |
| FII | 11% | 10% | 9% |
| CRI | 9% | 9% | 7% |
| LIG | 5% | 5% | 5% |
A contenção dos depósitos na poupança surge como uma problemática frente ao crescimento do mercado imobiliário. Sandro Gama, presidente da Abecip, sublinha a importância do mercado de capitais na atual estrutura de funding, apontando para a necessidade de novas soluções.
Possíveis Soluções para o Setor
Para Sandro Gama, não existe uma resposta única para atender às demandas do mercado imobiliário. Entre as soluções, está a segregação de operações, delineando os recursos da poupança para financiamentos de longa duração e deixando as operações de curto prazo para o mercado de capitais.
Alterações nas Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) também são sugeridas. A ideia é devolver a liquidez de três meses aos títulos, medida que, segundo Gama, retomaria um suporte significativo ao mercado.
Adicionalmente, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) têm mostrado potencial positivo, conforme relatório da S&P Global Ratings. As empresas tendem a continuar diversificando suas fontes de recursos, equilibrando instrumentos do mercado de capitais e linhas de crédito tradicionais.